Con la cedolare secca paghi un'imposta fissa sugli incassi degli affitti brevi, al posto dell'IRPEF. Dal 2026 contano due cose: quale alloggio scegli per il 21% e quanti appartamenti affitti. Ecco le regole, le date e gli errori da evitare.
In breve
- Cedolare secca: 21% su un alloggio a scelta, 26% sugli altri.
Si calcola sul totale pagato dall'ospite. - Fino a 2 appartamenti puoi usare la cedolare secca; da 3 in su, dal 2026, l'attività si presume d'impresa e serve la partita IVA.
- La ritenuta del 21% trattenuta dalla piattaforma è un anticipo delle imposte, non un costo in più.
Le aliquote 2026
Cedolare secca: 21% su un alloggio a scelta, 26% sugli altri.
Si calcola sul totale pagato dall'ospite.
| Alloggio | Aliquota |
|---|---|
| L'alloggio che scegli | 21% |
| Gli altri alloggi | 26% |
Chiedi al commercialista o al CAF come dichiarare gli incassi: cedolare secca (21% o 26%) o tassazione ordinaria. La scelta dipende anche dai tuoi altri redditi.
Quanti appartamenti: la soglia della partita IVA
Conta gli appartamenti che destini all'affitto breve nell'anno, anche senza prenotazioni: fino a 2 puoi usare la cedolare secca; da 3 in su, dal 2026, l'attività si presume d'impresa e serve la partita IVA (L. 199/2025, art. 1 c. 17).
Il conto vale per tutto l'anno: conta anche l'appartamento che non ha avuto prenotazioni. Fallo a inizio anno e prima di aggiungere un alloggio.
La ritenuta del 21% della piattaforma
Se la piattaforma ha trattenuto la ritenuta del 21%, è un anticipo delle imposte: in dichiarazione si scala da quello che devi pagare. Te la certifica la piattaforma con la Certificazione Unica: dalla al commercialista o al CAF.
La ritenuta del 21% trattenuta da piattaforme e agenzie vale come acconto delle imposte, sia con la cedolare sia con l'IRPEF (L. 213/2023, art. 1 c. 64).
Fai il co-host e incassi tu? Se incassi per conto di un proprietario privato (co-host o agenzia), applichi tu la ritenuta del 21% e la versi con F24 codice tributo 1919 entro il 16 del mese dopo; rilasci la Certificazione Unica entro il 16 marzo e presenti il modello 770.
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Ricevila via email →Dichiarazione e acconti
- Dichiarazione: dichiara gli incassi con il 730 o con il modello Redditi. Per gli incassi del 2026: 730 entro il 30 settembre 2027, Redditi entro il 2 novembre 2027.
- Acconti: per la cedolare l'acconto è il 100% dell'imposta dell'anno prima, diviso 40% e 60% (niente acconto se l'imposta dell'anno prima non supera 51,65 €; tutto a novembre se l'acconto è sotto 257,52 €).
- Date: saldo e acconti il 30 giugno e il 30 novembre, con F24 (o in busta paga o pensione con il 730 e un sostituto d'imposta).
Segna incassi e spese dal primo giorno: a fine anno ti servono per la dichiarazione.
Errori comuni
- Mettere il 21% su tutti gli alloggi.
Il 21% vale per un solo alloggio a scelta; sugli altri si paga il 26%. - Calcolare la cedolare sul netto ricevuto.
Si calcola sul totale pagato dall'ospite. - Contare solo gli appartamenti con prenotazioni.
Contano tutti quelli destinati all'affitto breve nell'anno. - Pagare due volte la ritenuta.
Quella trattenuta dalla piattaforma si scala in dichiarazione.
Tieni i conti in ordine
Il Tracker incassi e tasse calcola da solo commissioni, ritenuta del 21%, cedolare secca e tassa di soggiorno di ogni prenotazione, e ti avvisa in rosso se metti il 21% su più di un alloggio o se superi i 2 alloggi.
Lo strumento per farlo
Tracker incassi e tasse
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Vedi lo strumento →Domande frequenti
Quanto si paga di cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026?
Il 21% su un alloggio a scelta e il 26% sugli altri, calcolati sul totale pagato dall'ospite.
Da quanti appartamenti serve la partita IVA?
Dal 2026, da 3 appartamenti destinati all'affitto breve nell'anno l'attività si presume d'impresa e serve la partita IVA (L. 199/2025, art. 1 c. 17).
La ritenuta di Airbnb si paga in più?
No. La ritenuta del 21% trattenuta dalla piattaforma è un anticipo: in dichiarazione si scala da quello che devi pagare.
Ultimo controllo: 08/10/2026. Fonte: Agenzia delle Entrate, Locazioni brevi (aprile 2026), L. 199/2025, art. 1 c. 17, L. 213/2023, art. 1 c. 63-64, DL 50/2017, art. 4. Non è consulenza fiscale: verifica sempre con il tuo commercialista o CAF.
Queste informazioni sono indicative e non sono consulenza fiscale o legale. Regole e tariffe cambiano: controlla sempre le fonti ufficiali del tuo Comune.